יניב שוורצמןעסקה במקרקעין – נקודות כשל – למה צריכים לשים לב?
עסקה במקרקעין היא קרוב לוודאי העסקה הכי יקרה ומורכבת שרוב האנשים יעשו בחייהם. לא זו בלבד שמדובר בעסקה של מאות אלפי ₪ (ואף מיליונים), אלא מדובר בביטחון של המשפחה שלכם, קורת הגג, המקום שנותן לכם מסגרת ויציבות.
ובכל זאת, ישנם נושאים שאתם חייבים להיות ערים אליהם ולנסות לתת להם מענה בטרם תחתמו על עסקת המכר. הפעם בחרנו להתמקד ב-3 סוגיות שונות וחשובות:
- פרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית. מצד אחד, מדובר בפרויקטים שמאפשרים לדיירים ליהנות מהשבחת הנכס שלהם באופן משמעותי ומהצד השני מדובר בפרויקטים מורכבים מאוד לתכנון ולקידום. במרבית ההסכמים יש לוח זמנים שמאפשר ליזם לקדם את הפרויקט על ציר זמנים מוסכם, תוך שהוא צריך להציג לדיירים את התקדמות הפרויקט. ציר זמנים זה מייצר לא פעם סכסוכים קשים מכיוון, שבתחילת הדרך, הדיירים באמצעות עורכי הדין, מבקשים להשיג ציר זמנים קצר ככל האפשר, היזם מרצון טוב נעתר לעיתים לכך ואז כולם נתקלים בדבר שנקרא מציאות. נכון, יש יזמים שמורחים את הזמן ולכן בראשית הדרך חשוב לבחור יזם שאתם סומכים עליו. והנה היזם שאתם סומכים עליו לא מצליח לעמוד במועדים הקבועים בגלל התנהלות של הועדה המקומית, יועצים חיצוניים או כל גורם אחר (שכנים מתנגדים), והוא מושקע בפרויקט כבר מאות אלפי ₪ בתכנון ונוצר עימות בין דיירים שמבקשים לנצל את ההזדמנות ולהחליף יזם לבין היזם שלא מוכן לוותר על הפרויקט.
מפרויקט מורכב הוא הופך לפרויקט מורכב אף יותר, שמתעכב לתוך הליכים משפטיים, מגדיל הוצאות לכל הצדדים והופך פרויקט שאמור להגדיל לכלל הצדדים רווח לשדה קרב.
לכן, בתכנון סעיפי המועדים חייבים להתייחס, באופן הכי מדוייק, למקרים בהם יש עיכוב או פיגור במועדים ובלוחות הזמנים, עיכובים שאינם תלויים בעבודת היזם ולתת חלופות גם מבחינת התוצאות של עיכובים אלו ולא פחות חשוב, לסכם כיצד מבררים האם מדובר "באשמת היזם" או באמת בעיכוב אובייקטיבי שאיננו תלוי בו.
- מימון העסקה – הנה חלום הבלהות שלכם. הסכמתם על מחיר הדירה. אתם יודעים כמה הון עצמי יש לכם, בדקתם עקרונית עם הבנק שהוא מוכן לתת לכם את ההלוואה (70% מערך הדירה) ואתם מסודרים. חתמתם על הסכם, שלחתם אותו לבנק עם כלל המסמכים המעידים על הכנסה שלכם. הבנק שולח שמאי והשמאי של הבנק מעריך את הדירה ב-20% פחות ממה שקניתם אותו. הבנק עדין מוכן לתת לכם 70% מערך הדירה, רק עכשיו חסר לכם הון עצמי לקנות את הדירה. [והנה דוגמא: רכשתם דירה במיליון ש"ח. זה אומר שאתם מצפים שהבנק יתן לכם 700,000 ₪. השמאי של הבנק העריך את הדירה ב-800,000 ₪. זה אומר שתקבלו 70% מהשווי הזה כלומר 560,000 ₪ והנה חסר לכם 140,000 ₪]
מה עושים?
- מחשבים את כלל ההוצאות כולל עו"ד, מתווך, מסים ועוד. תדעו מראש כמה הכל יעלה לכם. כולל ההובלה, כולל צביעת הבית כולל הכל.
- בדקו עם המתווך ומול מאגרי המידע את מחירי הדירות באזור ותוודאו שמחיר הדירה שלכם פחות או יותר זהה.
- אל תישארו על "הקשקש", על השקל האחרון. עדיף שתודיעו לבנק שאתם צריכים פחות הלוואה מאשר להישאר בלי אוויר לנשימה.
להיתקע בלי כסף יגרום או לביטול העסקה ותשלום פיצוי גדול למוכרים או פניה לגורמים חוץ להלוואה של היתרה, הלוואות יקרות שעלולות לסבך אתכם.
- גילוי נאות – תגלו הכל. אבל באמת הכל. שיש עסקה כה גדולה הדברים הקטנים בדרך כלל לא יפילו אותה אבל אם לא תגלו פרטים חשובים, בתוך הבית או מחוצה לו אתם מסתכנים בשני דברים. האחד, שהעסקה תתפוצץ (ראו מאמר על ביטול ברגע האחרון – לחצו כאן) וגרוע מכך אתם חושפים את עצמכם לתביעות כספית לאחר מכן. יש נזילה, עדכנו, יש רעש מגנרטור, עדכנו, יש קו מתח חשמל שיש איתו בעיה, עדכנו. אל תהפכו את העסקה הזאת ואת המכירה לחזות הכל, אחרת אתם עלולים לשלם מחיר כבד.
יועצים – קחו יועצים. עורכי דין ומתווכים. נכון הם עולים כסף רב אבל אתם לא קונים רהיט או אוטו, אתם עושים עסקה שפוטנציאל ההסתבכות שלה יעלה לכם מאות אלפי ש"ח. ככה, לא רק תצליחו למנוע תקלות אלא גם תהא לכם כתובת מקצועית למקרה ותהא תקלה, מישהו שיקח אחריות.
להאזנה לדיון שעשינו אתם מוזמנים ללחוץ על כפתור האזנה.
במידה אתם רוצים להתייעץ לפני שאתם עושים עסקת מכר תשאירו פרטים ואחד המומחים שלנו יחזור אליכם.
