הגישור ככלי לישוב מחלוקות בתחום התכנון והבנייה

הגישור ככלי לישוב מחלוקות בתחום התכנון והבנייה

 

הגישור ככלי לישוב מחלוקות בתחום התכנון והבנייה

מאת: *אינג' יוסף כהן

הקדמה הגישור ככלי לישוב מחלוקות בהסכמה, שעוגן בתיקון לחוק בתי המשפט בשנת 1992, הולך ותופס את מקומו הראוי במערכת המשפטית ובקרב בעלי הדין, והולכת ומתרחבת קשת הנושאים הנמצאים מתאימים לטיפול בכלי זה. הגישור המוכר והנפוץ כיום הוא בתיקים המופנים מבתי המשפט, דהיינו מדובר בתיקים שהבשילו להבאתם להכרעת בית המשפט. מאמר זה יעסוק בבחינת האפשרויות לישום הליך הגישור בתחום התכנון והבנייה. כיום נתונה הסמכות לטיפול במחלוקות המתעוררות בתחום זה בידי מוסדות התכנון שנקבעו בחוק התכנון והבנייה (הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הועדה המחוזית לתכנון ולבנייה וועדת הערר המחוזית). מניתוח המחלוקות כפי שיפורט בהמשך עולה שישום הליך הגישור ככלי לטיפול בהן יביא לפישוט הטיפול ולייעולו. במחלוקות הרגילות המתבררות בבית המשפט, מופיעים הצדדים בפניו, מציגים את טענותיהם ובית המשפט פוסק ונותן פסק דין. על פסק הדין ניתן לצדדים לערער בפני ערכאה גבוהה יותר. במחלוקות בתחום התכנון והבנייה התהליך שונה באופן מהותי בכך שמוסדות התכנון שהם גם הגופים המוסמכים לדון ולהחליט במחלוקות, הם גם צדדים באותן המחלוקות. הגשת עררים על החלטות מוסדות התכנון מותנית בעמידה בתנאים מסוימים כפי שנקבע בחוק. כדי להמחיש זאת יובאו להלן מספר דוגמאות המתייחסות לכל אחד ממוסדות התכנון:

  • מוסד תכנון מקומי (הוועדה המקומית): החלטת ועדה מקומית לדחות התנגדויות לבקשה להיתר שאינן במסגרת סעיפים 146 ו-147. לחוק התכנון והבניה היא סופית ולא ניתן לערור עליה.
  • מוסד תכנון מחוזי (ועדה מחוזית): על החלטת ועדה מחוזית לאשר תוכנית או לדחותה ניתן להגיש ערר למועצה הארצית רק לאחר קבלת אישור לכך מיושב ראש הועדה המחוזית.
  • ועדת הערר המחוזית: החלטות ועדת הערר בעררים על החלטות הועדה המקומית בבקשות להיתרי בניה, להקלות ולשימושים חורגים הן סופיות ולא ניתן לערור עליהן. במסגרת הליך הגישור המוצע יוכלו המבקשים, כאשר מדובר ברישוי, והיזמים, כאשר מדובר בתכנית להיפגש עם המתנגדים ולהגיע להסכמות לפני הדיון במוסד התכנון. הסכמה מלאה , דהיינו ביטול ההתנגדויות, תאפשר למוסד התכנון לקבל החלטה המתבססת על שיקולים תכנוניים טהורים שזה המצב האידיאלי. להסכמה חלקית, דהיינו ביטול חלק מההתנגדויות, יש עדיין יתרון לגבי המצב הקיים באשר היא מצמצמת את המחלוקות ומאפשרת להתרכז בגורמים הנותרים המשפיעים על החלטות מוסד התכנון הנובעות מההתנגדות. סוגיות נבחרות המתאימות לגישור בסוגיות הנבחרות המובאות להלן יהווה הגישור כלי יעיל ביותר לסיוע בישוב המחלוקות המתעוררות בגינן, לפיכך מומלץ לאמץ את הליך הגישור כהליך מובנה המהווה את אחד משלבי הטיפול בהן. סוגיה ראשונה: שינויים בקיר חיצוני של בניין קיים (שינוי בחזית הבניין ללא תוספת שטחי בנייה). א. פתיחת פתח בקיר חיצוני, בדירה בקומת קרקע,לכיוון החצר ותיחום שביל כדי ליצור גישה ישירה לדירה מהחצר ( הקיר החיצוני והחצר הם רכוש משותף). ב. פתיחת פתח בקיר חיצוני, בדירה בקומת קרקע, ותיחום שטח בחצר כדי ליצור דירת גן הכוללת מרפסת גן וחצר פרטית ( הקיר החיצוני והחצר הם רכוש משותף). ג. פתיחת פתח בקיר חיצוני לצורך ביצוע חלון (הקיר החיצוני הוא רכוש משותף). ד. פתיחת פתח לכיוון חדר מדרגות משותף לצורך ביצוע דלת נוספת (קירות חדר המדרגות הם רכוש משותף). סוגיה שנייה: שינויים בבנין קיים הכוללים תוספת שטחי בנייה. (תוספת שטחי הבנייה היא על שטח שהוא רכוש משותף) א. בניית חדר יציאה לגג. ב. בניית עליית גג. ג. בניית מעלית. ד. בניית תוספות לבניינים במסגרת שטחי הבנייה המותרים. סוגיה שלישית: הקלות א. הקטנת קווי הבניין לבנינים חדשים ולבנינים קיימים. ב. הקטנת קווי הבניין לחדרי יציאה לגגות בבניינים חדשים ובבניינים קיימים. ג. תוספת קומה בבניינים חדשים ובבניינים קיימים. סוגיה רביעית: שימושים חורגים מהיתרים ומתוכניות להלן דוגמאות לשימושים החורגים מהיתר ומתכנית: א. שימוש חורג מהיתר כדוגמת השינוי מדירת מגורים למשרד כאשר התכלית החדשה (משרד) נכללת ברשימת התכליות המותרות באזור זה. ב. שימוש חורג מתוכנית כדוגמת השינוי מדירת מגורים לחנות (שימוש מסחרי) כאשר התכלית המבוקשת איננה נכללת ברשימת התכליות המותרות באזור זה. סוגיה חמישית: תכניות בנין עיר (בסמכות ועדה מחוזית ובסמכות ועדה מקומית). א. שינויים בייעודי קרקע קיימים ובאופן פריסתם של הייעודים החדשים. ב. שינויים באינטרסים הציבוריים. ג. שינויים בזכויות הבנייה. ד. שינויים באופי הבינוי. הסוגיות שתוארו לעיל מעוררות מחלוקות בהיבט התכנוני ובהיבט הקנייני. מחלוקות אלה מובאות לדיון ולהחלטה במוסדות התכנון כהתנגדויות וכעררים. הסמכויות שהוענקו למוסדות התכנון בחוק התכנון והבניה והדרכים בהן מתקיימים הדיונים ומתקבלות ההחלטות בהתנגדויות ובעררים מביאות לכך שלעיתים קרובות מוצאים עצמם המתנגדים והעוררים במצבים בהם אין באפשרותם למצות את מלוא זכויותיהם או לפחות לצמצם את היקף הפגיעה בהן. בהרבה מקרים המחלוקות הן בין צדדים המכירים האחד את השני וההחלטות של מוסדות התכנון גורמות להחרפת היחסים ביניהם ולהחמרת הסכסוכים. מצבים אלה נוצרים כתוצאה מכך שמוסדות התכנון אינם מוסמכים לאפשר לצדדים לקיים דיאלוג ביניהם. הדיאלוג יכול לאפשר לצדדים להגיע לפתרונות תכנוניים מוסכמים שבעקבותיהם יוגשו למוסדות התכנון בקשות מתוקנות או תכניות מתוקנות בהתאם למוסכם. במקרים אלה יבוטלו ההתנגדויות ואו העררים ויתאפשר לצדדים מצד אחד להשיג את היעד של פתרון מוסכם ומהצד השני לשקם את מערכת היחסים ביניהם ובסביבתם. הגישור מעצם הגדרתו מבוסס על קיום דיאלוג מתוך מטרה להגיע להסכמות. במהלכו חושפים הצדדים את נקודות המחלוקת ומעלים באופן הדדי הצעות לפתרונות.במקרים בהם מתקשים הצדדים לנתב את דרכם אל הפתרון המוסכם, יסייע המגשר המקצועי, תוך ניצול ניסיונו ומיומנותו להביא את הצדדים לפתרון המוסכם או לקבלת פתרון מוסכם במסגרת הצעת מגשרים. שילוב הגישור במוסדות התכנון המחלוקות בסוגיות שתוארו לעיל הן ברמה המקומית וברמה המחוזית לפיכך יש לתת את המענה הגישורי המתאים ברמות אלו. לצורך זה מוצע להקים יחידות גישור בעלות מיומנות מקצועית גבוהה שיפעלו ליד הועדות המקומיות וליד הועדות המחוזיות. יחידות הגישור הנ"ל יורכבו מצוותים של שני מגשרים שהאחד מהם הוא מהנדס רשוי או אדריכל רשוי והשני הוא עוד' הבקיא בחוק התכנון והבנייה ובחוק המקרקעין. תפקידי יחידת הגישור ליד הועדה המקומית א. גישור בהתנגדויות לבקשות להיתרי בנייה, הקלות ושימושים חורגים. ב. גישור בהתנגדויות לתוכניות בסמכות הועדה המקומית. ג. גישור בתביעות פיצויים. תפקידי יחידת הגישור ליד הועדה המחוזית א. גישור בעררים על בקשות להיתרי בנייה, הקלות ושימושים חורגים. ב. גישור בעררים על החלטות ועדת הערר (לפי סעיף 111). ג. גישור בעררים על תכניות בסמכות הועדה המקומית (לפי סעיף 112). ד. גישור בהתנגדויות לתכניות בסמכות הועדה המחוזית.
  • הכותב הוא מהנדס בוגר הטכניון המגשר בתחומי התכנון והבנייה. השתתף בפרקטיקום במרכז סילפר לגישור בע"מ. כיהן במשך 22 שנה כמהנדס העיר ומנהל אגף ההנדסה בשלוש ערים בגוש דן.
  תגובות הגולשים

 

תאריך:  19/02/2003 07:53:45
שם:  דוד
silvera@sulcha.co.il  :E-Mail

תגובה:
כל הכבוד למאמרך המלומד והיישומי – פרי נסיונך.

 

תאריך:  19/02/2003 20:31:54
שם:  אלון נוימן
alontami@bezeqint.net  :E-Mail

תגובה:
יישום הגישור בתחום הבניה
שלום יוסף.
שמחתי מאוד לקרוא את מאמרך. אצלינו, המרכז גבים לגישור, עוסקים כבר שנה וחצי בפעילות משותפת עם מרכז הבניה הישראלי במטרה לבנות מרכז גישור בתחום התכנון והבניה. עד היום הוכשרו כ-60 קבלנים, אדריכלים, מפקחי בניה, וכו' בקורס בסיסי מורכב וארוך, וכ-4-5 אף השלימו תהליכי פרקטיקום.
האם יש לך עניין להצטרף ליוזמה כזו?
אם כן, תוכל לדבר עם נוגה במרכז גבים לגישור, טל:03-6024576
אלון נוימן

 

תאריך:  24/04/2003 16:22:13
שם:  עורך דין
global@hotmaiil.com  :E-Mail

תגובה:
כאשר תאוריה מתחברת למציאות
דוגמא מאלפת לישום התאוריה של כותב המאמר היא חזות העיר בני ברק שבה כיהן כמהנדס העיר.